1. Thị trường bất động sản công nghiệp bước vào giai đoạn chuẩn bị cho năm 2027
Quý IV/2026 là thời điểm doanh nghiệp cần rà soát kế hoạch sản xuất, đánh giá nhu cầu sử dụng mặt bằng và chuẩn bị cho các quyết định đầu tư trong năm tiếp theo. Trong bối cảnh hoạt động sản xuất và logistics tiếp tục tạo nhu cầu đối với hạ tầng công nghiệp, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ghi nhận những chuyển động đáng chú ý, đặc biệt ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn.
Theo báo cáo MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn (Ready-Built Factory – RBF) tại miền Bắc đạt khoảng 5,8 triệu m², tăng 16,9% so với cùng kỳ năm trước. Tại miền Nam, nguồn cung RBF tăng 4,6% so với cùng kỳ, trong khi tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 92%.
Những số liệu này cho thấy thị trường đang tiếp tục bổ sung diện tích nhà xưởng, đồng thời duy trì mức độ quan tâm đáng kể từ phía doanh nghiệp thuê. Tuy nhiên, diễn biến giữa các khu vực không hoàn toàn giống nhau. Nguồn cung mới tập trung tại một số địa bàn công nghiệp trọng điểm, trong khi tỷ lệ lấp đầy và khả năng hấp thụ diện tích mới có sự khác biệt giữa từng thị trường.
Với doanh nghiệp đang có kế hoạch mở rộng hoặc dịch chuyển cơ sở sản xuất, việc cập nhật thông tin thị trường là bước quan trọng để xác định khu vực phù hợp, dự trù ngân sách và chủ động về tiến độ triển khai.
2. Thị trường nhà xưởng xây sẵn miền Bắc: Nguồn cung tăng mạnh, cơ hội lựa chọn được mở rộng
2.1. Nguồn cung đạt 5,8 triệu m² trong Q2/2026
Tính đến quý II/2026, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc đạt khoảng 5,8 triệu m², tăng 5,1% so với quý trước và 16,9% so với cùng kỳ năm 2025.
Trong nửa đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 472.000 m² nhà xưởng xây sẵn mới hoàn thành, trong đó riêng quý II đóng góp hơn 280.000 m². Phần lớn nguồn cung mới tập trung tại Bắc Ninh và Hải Phòng, tiếp tục củng cố vai trò của hai địa phương trong mạng lưới sản xuất công nghiệp phía Bắc. Hưng Yên cũng ghi nhận nguồn cung mới, cho thấy sự phát triển của các thị trường vệ tinh.
Nguồn cung tăng tạo thêm lựa chọn cho doanh nghiệp đang tìm kiếm mặt bằng sản xuất. Tuy nhiên, việc có thêm diện tích không đồng nghĩa mọi vị trí đều phù hợp với tất cả ngành nghề. Doanh nghiệp vẫn cần đánh giá đồng thời khả năng kết nối logistics, nguồn lao động, tiêu chuẩn nhà xưởng và điều kiện vận hành.
2.2. Tỷ lệ lấp đầy duy trì khoảng 86%
Trong Q2/2026, tỷ lệ lấp đầy trung bình của phân khúc RBF tại miền Bắc đạt khoảng 86%, gần như ổn định so với quý trước và tăng 4,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Dù vậy, tình hình tại các địa phương có sự phân hóa. Theo Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy tại Bắc Ninh và Hải Phòng giảm khoảng 2 điểm phần trăm so với quý trước, đưa mức lấp đầy của mỗi địa phương về quanh 80%. Diễn biến này chủ yếu liên quan đến lượng nhà xưởng mới gia nhập thị trường, khiến các dự án cần thêm thời gian để thu hút khách thuê.
Ở chiều ngược lại, Hà Nội tiếp tục duy trì hiệu suất hoạt động cao nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu thuê ổn định. Một số thị trường vệ tinh như Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ cũng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trên 95%.
Điều này cho thấy thị trường miền Bắc không chỉ có sự khác biệt giữa các tỉnh mà còn có sự phân hóa về mức độ sẵn có của mặt bằng. Doanh nghiệp nên lựa chọn địa điểm dựa trên nhu cầu vận hành thực tế thay vì chỉ căn cứ vào quy mô nguồn cung của toàn khu vực.
2.3. Giá thuê bình quân duy trì ở mức khoảng 5 USD/m²/tháng
Giá chào thuê bình quân nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc đạt khoảng 5 USD/m²/tháng trong Q2/2026, tăng nhẹ 0,4% so với quý trước và 2,3% so với cùng kỳ.
Mức tăng tương đối ổn định cho thấy nguồn cung mới chưa tạo ra áp lực giảm giá đáng kể trên toàn thị trường. Nhu cầu từ các ngành sản xuất có giá trị gia tăng cao tiếp tục hỗ trợ mặt bằng giá thuê, trong khi phần lớn dự án mới vẫn tập trung tại các cụm công nghiệp đã hình thành.
Đối với doanh nghiệp thuê nhà xưởng, giá thuê bình quân là cơ sở tham khảo ban đầu, không phải mức giá áp dụng đồng nhất cho mọi dự án. Chi phí thực tế còn phụ thuộc vào vị trí, chất lượng công trình, diện tích thuê, thời hạn hợp đồng và các điều kiện thương mại cụ thể.
Do đó, việc so sánh nhiều phương án trên cùng một hệ tiêu chí sẽ giúp doanh nghiệp đánh giá chính xác hơn tổng chi phí sử dụng mặt bằng.
2.4. Triển vọng nguồn cung giai đoạn 2026–2028
Trong giai đoạn 2026–2028, miền Bắc dự kiến đón thêm khoảng 965.000 m² nhà xưởng xây sẵn, chủ yếu tại Bắc Ninh và Hải Phòng.
Lượng cung bổ sung có thể tạo thêm cơ hội lựa chọn cho doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng sản xuất. Tuy nhiên, thị trường cũng cần thời gian để hấp thụ diện tích mới. Vì vậy, tỷ lệ lấp đầy tại một số khu vực có thể chịu áp lực trong ngắn hạn, tùy theo tiến độ hoàn thành dự án và tốc độ phát sinh nhu cầu thuê.
Về dài hạn, nhu cầu từ các ngành sản xuất phục vụ xuất khẩu, điện tử và công nghiệp có giá trị gia tăng cao, cùng với sự cải thiện của hạ tầng giao thông, được kỳ vọng tiếp tục hỗ trợ sức hấp dẫn của thị trường miền Bắc.
Cre: Cushman & Wakefield, Hanoi Industrial MarketBeat – Q2 2026 và Increasing Supply, Northern Vietnam’s Industrial Property Market Maintains Growth Momentum, tháng 8/2026.
3. Thị trường nhà xưởng xây sẵn miền Nam: Tỷ lệ lấp đầy đạt 92%
3.1. Nguồn cung tăng 4,6% so với cùng kỳ
Theo báo cáo Ho Chi Minh City MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam đạt khoảng 6,85 triệu m² diện tích cho thuê thuần, tăng 0,8% so với quý trước và 4,6% so với cùng kỳ năm trước.
Trong quý II/2026, thị trường ghi nhận khoảng 56.000 m² diện tích nhà xưởng mới tại Tây Ninh. Diễn biến này cho thấy nguồn cung tiếp tục được bổ sung, nhưng tốc độ tăng trưởng giữa các khu vực không đồng đều.
Xét về lợi thế phát triển, TP.HCM có ưu điểm về khả năng kết nối với các trung tâm thương mại và dịch vụ; Đồng Nai được hỗ trợ bởi sự phát triển của hạ tầng logistics; trong khi Tây Ninh có lợi thế về quỹ đất và chi phí cạnh tranh.
Với doanh nghiệp đang tìm kiếm mặt bằng, việc mở rộng phạm vi khảo sát ra ngoài các địa bàn quen thuộc có thể giúp nhận diện thêm phương án phù hợp. Tuy nhiên, lựa chọn cuối cùng vẫn cần dựa trên khoảng cách vận chuyển, nguồn nhân lực, chuỗi cung ứng và yêu cầu kỹ thuật của hoạt động sản xuất.
3.2. Tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 92%
Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn tại miền Nam đạt khoảng 92% trong Q2/2026, cho thấy phần lớn diện tích thuộc phạm vi thống kê đã được khai thác.
Mức lấp đầy này là một chỉ báo quan trọng đối với doanh nghiệp có kế hoạch thuê nhà xưởng trong thời gian tới. Khi tỷ lệ lấp đầy ở mức cao, việc tìm được diện tích đáp ứng đồng thời yêu cầu về vị trí, quy mô, thời điểm bàn giao và tiêu chuẩn kỹ thuật có thể cần nhiều thời gian khảo sát hơn.
Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy toàn khu vực không đồng nghĩa tất cả dự án đều có tình trạng nguồn cung giống nhau. Mức độ sẵn có của mặt bằng có thể khác biệt theo địa phương, dự án và thời điểm tìm thuê.
Vì vậy, doanh nghiệp nên xác định trước các tiêu chí bắt buộc, xây dựng khung ngân sách và chủ động làm việc với đơn vị phát triển hoặc cho thuê nhà xưởng để có thêm thời gian đánh giá phương án.
Cre: Cushman & Wakefield, Southern Vietnam Industrial Real Estate Maintains Stable Fundamentals, with Infrastructure Expanding Growth Potential for 2026–2028, tháng 8/2026.
4. Miền Bắc và miền Nam: Doanh nghiệp nên lựa chọn thị trường như thế nào?
Đối với doanh nghiệp có chuỗi cung ứng tập trung ở phía Bắc, Bắc Ninh và Hải Phòng có thể là những khu vực cần khảo sát, tùy thuộc vào nhu cầu kết nối và đặc thù sản xuất. Trong khi đó, doanh nghiệp hoạt động tại phía Nam có thể cân nhắc các địa bàn như Đồng Nai, TP.HCM và Tây Ninh theo yêu cầu logistics, nguồn lao động và ngân sách.
Không có một địa phương tối ưu cho mọi doanh nghiệp. Phương án phù hợp là phương án đáp ứng tốt nhất yêu cầu vận hành, đồng thời hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng trong trung và dài hạn.
5. 05 tiêu chí doanh nghiệp cần đánh giá khi thuê nhà xưởng
Trước khi ký hợp đồng thuê, doanh nghiệp nên xem xét tổng thể các yếu tố có thể ảnh hưởng đến chi phí, tiến độ triển khai và hiệu quả vận hành.
5.1. Vị trí và kết nối giao thông
Vị trí nhà xưởng ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động vận chuyển nguyên vật liệu, giao nhận hàng hóa và kết nối với nhà cung cấp, khách hàng.
Doanh nghiệp nên đánh giá khoảng cách thực tế đến các tuyến đường chính, cảng biển, sân bay, trung tâm logistics và nguồn lao động. Ngoài khoảng cách, thời gian di chuyển, điều kiện lưu thông của xe tải và mức độ thuận tiện khi vận hành cũng cần được tính đến.
5.2. Diện tích và tiêu chuẩn kỹ thuật
Một nhà xưởng phù hợp cần đáp ứng các yêu cầu sản xuất cụ thể, không chỉ về tổng diện tích mà còn về thiết kế và công năng.
Các tiêu chí cần kiểm tra có thể bao gồm chiều cao thông thủy, tải trọng sàn, hệ thống điện, thông gió, phòng cháy chữa cháy, khả năng bố trí dây chuyền và điều kiện tiếp nhận hàng hóa.
Việc xác định rõ các yêu cầu này từ đầu giúp doanh nghiệp tránh phát sinh chi phí cải tạo hoặc điều chỉnh thiết kế sau khi thuê.
5.3. Pháp lý và điều kiện vận hành
Tình trạng pháp lý của dự án và khả năng đáp ứng điều kiện vận hành là những nội dung không nên bỏ qua trong quá trình lựa chọn mặt bằng.
Doanh nghiệp cần kiểm tra hồ sơ liên quan, mục đích sử dụng, điều kiện bàn giao, các yêu cầu về an toàn và môi trường, cũng như những nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng thuê.
Đối với các ngành nghề có yêu cầu chuyên biệt, việc xác minh khả năng đáp ứng của công trình trước khi ký kết sẽ giúp giảm thiểu rủi ro trong quá trình triển khai.
5.4. Tổng chi phí sử dụng nhà xưởng
Giá thuê là một phần của bài toán chi phí. Doanh nghiệp cũng nên xem xét các khoản phí dịch vụ, quản lý, điện nước, bảo trì, cải tạo và chi phí logistics phát sinh từ vị trí của dự án.
So sánh tổng chi phí theo cùng một thời hạn và quy mô hoạt động sẽ giúp doanh nghiệp có cơ sở lựa chọn khách quan hơn, thay vì chỉ ưu tiên phương án có đơn giá thuê thấp.
5.5. Khả năng mở rộng trong tương lai
Nhu cầu mặt bằng có thể thay đổi khi doanh nghiệp tăng công suất, bổ sung dây chuyền hoặc mở rộng thị trường.
Vì vậy, ngoài nhu cầu trước mắt, doanh nghiệp nên cân nhắc khả năng thuê thêm diện tích, tính linh hoạt của hợp đồng và mức độ thuận lợi khi điều chỉnh quy mô hoạt động.
Một quyết định phù hợp ngay từ đầu có thể giúp doanh nghiệp giảm áp lực dịch chuyển trong tương lai và duy trì tính liên tục của hoạt động sản xuất.
6. Vì sao doanh nghiệp nên chuẩn bị kế hoạch thuê nhà xưởng từ Q4/2026?
Quý IV là thời điểm thích hợp để rà soát kế hoạch vận hành cho năm tiếp theo. Đối với doanh nghiệp đang có nhu cầu thuê mới, mở rộng hoặc chuyển địa điểm sản xuất, việc bắt đầu khảo sát sớm mang lại một số lợi ích thiết thực.
Thứ nhất, chủ động tiến độ triển khai. Doanh nghiệp có thêm thời gian khảo sát dự án, đánh giá hiện trạng và làm việc với bên cho thuê trước thời điểm cần đưa cơ sở vào vận hành.
Thứ hai, có cơ sở so sánh nhiều phương án. Thay vì lựa chọn gấp khi nhu cầu đã phát sinh, doanh nghiệp có thể đối chiếu vị trí, giá thuê, tiêu chuẩn kỹ thuật và điều kiện hợp đồng giữa các dự án.
Thứ ba, kiểm soát ngân sách tốt hơn. Việc lập kế hoạch sớm tạo điều kiện để dự trù chi phí thuê, cải tạo, thiết bị và logistics, từ đó phối hợp với kế hoạch tài chính của doanh nghiệp.
Thứ tư, giảm rủi ro lựa chọn không phù hợp. Thời gian khảo sát đầy đủ giúp doanh nghiệp xác minh các yêu cầu pháp lý, kỹ thuật và vận hành trước khi cam kết thuê.
Trong bối cảnh nguồn cung và tỷ lệ lấp đầy có sự khác biệt giữa các khu vực, doanh nghiệp nên bắt đầu bằng việc xác định rõ nhu cầu sử dụng, thời điểm bàn giao mong muốn và các tiêu chí không thể thỏa hiệp.
7. KTG – Đồng hành cùng doanh nghiệp trong lựa chọn giải pháp bất động sản công nghiệp
KTG là đơn vị cung cấp các giải pháp bất động sản công nghiệp, đáp ứng nhu cầu nhà xưởng và kho bãi của doanh nghiệp tại các địa bàn công nghiệp trọng điểm ở Việt Nam. KTG hướng đến việc mang lại các giải pháp phù hợp với nhu cầu hoạt động và định hướng phát triển của khách hàng.
Đối với doanh nghiệp đang chuẩn bị kế hoạch đầu tư hoặc mở rộng sản xuất trong năm 2027, việc xác định nhu cầu sớm sẽ giúp quá trình tìm kiếm, đánh giá và lựa chọn mặt bằng được thực hiện chủ động hơn.
Liên hệ KTG để trao đổi về nhu cầu nhà xưởng, kho bãi và tìm hiểu các phương án phù hợp với kế hoạch hoạt động của doanh nghiệp.
—-
𝐊𝐓𝐆 – Kiến tạo giá trị, nâng tầm cuộc sống
Creating Value – Enhancing Life
📞 028 6267 6868
